Immobilier professionnel NC

Tout sur le bail commercial en NC: 3-6-9, derogatoire, revalorisation, fiscalite, taxes et obligations bailleur/preneur.

Types de baux commerciaux en NC

3-6-9

Duree 9 ans avec resiliation triennale au profit du preneur. Plafond augmentation indexe ICC ou IRL. Droit au renouvellement.

Pour: Activite commerciale stable, fonds de commerce, retail.

DEROG

Max 3 ans, ferme. Pas de droit au renouvellement. Flexibilite mais aucune protection preneur.

Pour: Pop-up, test concept, court terme.

PRO

Min 6 ans, pour activite non commerciale (liberal, association). Plafond augmentation libre selon contrat.

Pour: Avocats, medecins, comptables, consultants.

Clause	Verification	Impact
Destination des lieux	Tres precise vs large «toutes activites commerciales»	Etroit = besoin avenant si change
Loyer + indice	ICC, IRL, indice local NC, periodicite	Hausse 1-5%/an possible
Charges locatives	Repartition bailleur/preneur, decret 2014	Eviter toutes les charges au preneur
Travaux	Art. 605/606 Ccivil: grosses reparations bailleur	Negocier amelirations
Etat des lieux	Constat huissier-commissaire recommande	Protection fin de bail
Garantie	Caution bancaire 3-6 mois loyer	Plafond legal 2 mois
Sous-location	Autorise/interdit/conditionnel	Important pour flexibilite
Cession	A l'occasion fonds commerce ou non	Valorise le fonds commercial

Bareme NC selon valeur locative cadastrale. Generalement à la charge du bailleur, peut etre refacture preneur via charges.

Taxe additionelle TGC sur les ventes immobilieres neuves. Taxe locale d'equipement (TLE) pour permis construire.

Imposes au baréme IR NC, regime microfoncier < 15k EUR ou reel. Deductions: travaux, interets emprunt, frais gestion.

Taux 19% NC sur plus-value brute, abattement par annee de detention (exo apres 30 ans). Residence principale exoneree.

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